Кадастровая палата решит сама, а платить будете вы

В нашей практике, так же, как и у всех практикующих юристов, встречаются случаи, не побоюсь этого слова, необъяснимых  нарушений закона. В такие минуты думаешь: то ли это чей-то злой умысел, то ли досадное стечение обстоятельств, то ли эксцесс исполнителя.

Кадастровая палата решит сама, а платить будете вы

Итак, назовем это случаем из практики.

Дано: налогоплательщик – хозяйственное общество, уплачивает земельный налог исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Для этого раз в году заказывает справки о кадастровой стоимости. С 2013 года, между прочим, то есть на протяжении трех лет.

Пока все понятно.

Но в 2016 году начинается булгаковщина с присущими ей особенностями.

Налоговый орган камерально проверяет декларации по земельному налогу и по результатам доначисляет его за 2013, 2014, 2015 гг. Налогоплательщик пока что ни о чем не подозревает.

Получив решения налоговой, узнает, что, оказывается, Кадастровая палата, действуя по процедуре исправления технической ошибки, самостийно изменила группу видов разрешенного использования земельного участка, в результате чего кадастровая стоимость земли резко выросла. Не много, ни мало, а в 66 миллионов раз. Легким движением руки. При этом исправление технической ошибки дает возможность пересчитать кадастровую стоимость ретроспективно, то есть задним числом (в отличие от исправления кадастровой ошибки).

Что делать налогоплательщику? На руках нет ни решений Кадастровой палаты, ни каких –либо документов. На запросы палата отвечает, что да, мы при вынесении решения нарушили закон, обязывающий уведомлять собственника обо всех случаях исправления технических и кадастровых ошибок, но нарушили по причине объективной – не было вашего адреса (что является, конечно же, лукавством, ибо материалы кадастрового дела этот адрес содержат; кроме того, есть официальный ресурс под названием ЕГРЮЛ).

Сейчас Арбитражный суд Новосибирской области рассматривает требование общества в порядке главы 24 АПК РФ.

Позиция заявителя такова, и нам представляются проблемными следующие пробелы правового регулирования.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется на основании Постановления Правительства Новосибирской области от 29.11.2011 N 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области».

Постановлением № 535-п удельный показатель кадастровой стоимости дифференцирован в зависимости от группы видов разрешенного использования (ВРИ).

На наш взгляд, здесь существует, по меньшей мере, несколько системных проблем.

1.   Группы ВРИ, определенные в Постановлении № 535-п, не совпадают с видами разрешенного использования, установленными Правилами землепользования и застройки.

В качестве вида разрешенного использования собственником выбран такой вид, как объекты благоустройства, фонтаны, малые архитектурные формы, скульптуры, средства визуальной информации.Территориальная зона производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду (П-1)

Из этого следует, что выбранный собственником вид разрешенного использования участка (из числа основных ВРИ, установленных градостроительным регламентом), абсолютно произвольно трансформируется Кадастровой палатой в группу ВРИ, которую выбирает простой сотрудник палаты.

Естественно, выбор делается в пользу более дорогой группы  ВРИ.

2.      При формальном подходе суда, при изменении группы ВРИ сам по себе вид разрешенного использования земельного участка не изменяется, что дает потенциальную возможность для Палаты, не изменяя основной ВРИ, варьировать группу, в результате чего меняется кадастровая стоимость земли.

Заинтересованное лицо и не отрицает, что группа ВРИ была изменена; в то же время ссылается на сохранение основного вида разрешенного использования, выбранного собственником.

3.      По утверждениям Палаты, фактическое использование земли не учитывается при определении группы ВРИ.

Палата отнесла земельный участок к седьмой группе ВРИ - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

В то же время правоприменительной практикой сформирован подход, в соответствии с которым вид разрешенного использования необходимо соотносить с теми видами, которые допускаются для земель данной категории, а так же учитывать функционального назначение расположенных на участке объектов недвижимости (Постановление ВАС РФ № 12651/11 от 15.12.2011.).

В данном постановлении указано на то, что фактическое использование земельного участка должно отвечать установленному виду его разрешенного использования и сходиться со сведениями, внесенными в кадастр.

И, наконец, один из самых любопытных моментов.

Пунктом 4 статьи 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017., установлено, что в случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.

Указанная норма направлена на недопущение произвольного изменения характеристик земельного участка, которые, в том числе, являются основанием для исчисления земельного налога и влекут имущественные последствия для правообладателей.

Ранее Закон О государственном кадастре недвижимости такой нормы не содержал, однако правоприменение пошло именно по такому пути (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10, от 22.03.2011 N 14765/10, от 15.12.2011 N 12651/11Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.10.2009 по делу N А12-2649/2009, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу N А41-23495/09, письмо от 18.03.2011. № 3Н-4-11/4353@ Министерства Финансов РФ).

На момент написания статьи решение по первой инстанции еще не принято. Надеемся, что наши доводы будут восприняты  судом.


Елена Калиниченко

Возврат к списку