Об отказе в признании права собственности на объект незавершенного строительства

Авторскую статью подготовил юрист ЗАО "Сибирское правовое агентство" - Александр Спиридонов - 19.01.2018

Об отказе в признании права собственности на объект незавершенного строительства
Немало копий сломано из-за многочисленных споров (в том числе и в залах судебных заседаний) на предмет наделения правом собственности на объект незавершенного строительства лиц, финансирующих строительство объектов недвижимости.

Ситуация довольно тривиальная. Есть некий договор, названный «инвестиционным», заключенный между «Обществом» и «Инвестором». Общество принимает участие в строительстве многоквартирного жилого дома, Инвестор обязуется внести в пользу Общества определенную денежную сумму, которая, должна пойти на финансирование такого строительства. Общество обязуется после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома передать Инвестору квартиру. Характеристика квартиры, как то: подъезд, этаж, площадь, количество комнат определены в договоре.

В силу неизвестных причин строительство многоквартирного дома останавливается едва начавшись. Вместо многоквартирного жилого дома имеется некая бетонная трехэтажная конструкция, зарегистрированная в качестве объекта незаверешнного строительства. Общество – банкрот и сведения о нем исключены из ЕГРЮЛ. Инвестор остается без квартиры, без денег.

Выше описана стандартная схема, после которой «инвесторы» обращаются в суды с исками о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, пропорциональную площади, так и не имеющейся в натуре квартиры.

Ответ на вопрос, почему не должны признаваться вещные права «инвесторов» в отношении таких объектов незавершенного строительства очень доходчиво изложен в блоге Р. Бевзенко «Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на стоящийся объект».

Однако в судебной практике, особенно судов общей юрисдикции, такие иски о признании права удовлетворяются сплошь и рядом. Из последнего – Определение ВС РФ № 89-КГ16-10.

Крайне редко суды общей юрисдикции обращают внимания на доводы о том, что подобные инвестиционные договоры есть не что иное, как договоры купли-продажи будущей вещи, а инвесторы – есть не кто иной, как покупатель этой самой будущей вещи. Без должного внимания остаются доводы о том, что в силу ст. 8ˡ ГК РФ, права на объект недвижимого имущества возникают с момента государственной регистрации и т.д.

Но есть приятные исключения из этого общей, далеко не самой радужной, тенденции. Так, Заельцовским районным судом г. Новосибирска по трем различным делам (2-2207/2016, 2-78/2017, 2-80/2017 ) были вынесены приблизительно аналогичные решения. Истцу (Инвестору) было отказано в признании права собственности на объект незавершенного строительства.

Суд исходил из следующего:

Суд отклоняет доводы истца о том, что инвестиционный договор имеет природу договора подряда;
Указанный договор имеет природу купли-продажи будущей вещи;
Положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы по смыслу наделения инвесторов правом собственности на объект незавершенного строительства;
Право собственности у лиц, заключивших договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, возникает с момента государственной регистрации такого права;
Если такая вещь отсутствует в натуре (так и не создана), покупатель вправе требовать возращения уплаченной денежной суммы, возмещения убытков, но не признания права собственности на объект незавершенного строительства;

Таким образом, суд адекватно воспринял доводы третьего лица, выступавшего на стороне ответчика, о природе подобных «инвестиционных» договоров, о моменте возникновения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Решения вступили в законную силу. Есть правда вероятность того, что областной суд в апелляционных определениях внесет определенные коррективы в мотивировочную часть решений. Однако сам факт, того, что районные суды несколько отклонились от повальной практики признания права собственности инвесторов на объекты незавершенного строительства, не может не радовать.

Возврат к списку