Отсрочка по уплате арендной платы

Статью предоставил юрист ЗАО "Сибирское правовое агентство" - Татьяна Антонова. Читайте каждую неделю авторские статьи от ведущих специалистов юридической отрасли, а также, подписывайтесь на нас в социальных сетях: Vkontakte, Facebook, Twitter, Instagram, Telegram. Оставляйте свои комментарии и вопросы, следите за новостями, а также участвуйте в конкурсах от ЗАО "Сибирское правовое агентство".

Отсрочка по уплате арендной платы
В настоящее время участники бизнеса столкнулись с вопросом об уплате текущих расходов на аренду помещений в условиях невозможности их использования.

1 апреля 2020г. вступил в силу Федеральный закон №98-ФЗ, который предусматривает право арендатора обратиться к арендодателю с просьбой об отсрочке платежей и обязанность арендодателя заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Указанная норма распространяется на правоотношения, связанные с арендой как государственного, муниципального, так и частного имущества.
В законе закреплены условия применения отсрочки арендных платежей:
- договор аренды недвижимости должен быть заключен до введения в 2020г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;
- арендодателю направлено обращение с просьбой отсрочить арендную плату.

Особенности процедуры получения отсрочки по оплате арендной платы за аренду государственного и муниципального имущества закреплены в распоряжении Правительства РФ от 19.03.202 №670-р:
- арендатор направляет письменное обращение арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающему отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020г. и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021 году, или на иных условиях;
- в течение 3-х дней со дня получения арендодателем указанного обращения заключается дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020г., и ее уплату равными частями в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021г., или на иных условиях, предложенных арендатором, по согласованию сторон.

А что делать предпринимателям, которые арендуют коммерческие помещения?
Часть 1 статьи 19 Федерального закона №98-Фз предусмотрено право на отсрочку арендной платы на период 2020г. в связи с невозможностью использования имущества. Для этого:
- арендатор направляет письменное обращение арендодателю с предложением заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающему отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020г.;
- в течение 30 дней со дня обращения арендатора арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020г.
Если арендатор отказывается или уклоняется от заключения дополнительного соглашения, арендатор может обратиться в суд с требованием о понуждении заключить такое соглашение (на основании положений пункта 1 статьи 421, статьи 445 ГК РФ).

02.04.2020г. Министерство экономического развития подготовило проект постановления Правительства РФ, который определяет правила расчета отсрочки по договорам аренды, заключенным на срок более 1 года помещений, расположенных в административно-деловых и торговых центрах.

Планируется, что будет предусмотрена отсрочка части арендной платы, приходящей в период с 1 апреля 2020г. по 1 октября 2020г., которая будет уплачена в сроки, предусмотренные договором аренды в 2021г.
Размер ежемесячной отсрочки будет определяться по специальной формуле, которая будет учитывать объем ежемесячной выручки арендодателя без взыскания неустоек (пени, штрафов).
Распространяться постановления будет на бизнес, который работает в отраслях, наиболее пострадавших от действия короновируса. При этом действие постановления не будет распространяться на договоры аренды, заключенные в отношении государственного и муниципального имущества, а также в отношении аренды земельных участков и жилых помещений.
Главам регионов будет рекомендовано предоставить скидку по налогу на имущество арендодателям, которые предоставили рассрочку по арендным платежам.

Частью 3 статьи 19 Федерального закона №98-ФЗ предусмотрено также право арендатора потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, том числе:
- доступ на арендованный объект полностью закрыт;
- существенно изменились условия эксплуатации помещения.
Однако так как обязанность арендодателя уменьшить арендную плату законом не установлена, то внести изменения в договор относительно уменьшения платежей возможно только по соглашению сторон. Для этого нужно направить арендодателю предложение об изменении условий по арендной плате, с указанием конкретного размера платежа, которое также должно быть рассмотрено арендодателем в течение 30 дней.
В случае готовности арендодателя пересмотреть условия о размере арендных платежей, потребуется заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Обращаем внимание, что в случае, если договор аренды был зарегистрирован в ЕГРН, то дополнительное соглашение к договору аренды также подлежит государственной регистрации.

Если Вы столкнулись с подобной проблемой, необходимо оперативно направить обращение арендодателю с целью урегулирования вопроса по оплате арендной платы.
В противном случае ситуация может усугубиться, так как помимо арендных платежей, Вам придется заплатить неустойку, пени, штрафы, предусмотренные договором.
Специалисты ЗАО «Сибирское правовое агентство» помогут Вам оперативно подготовить и направить обращение арендодателю об отсрочке уплаты или уменьшении арендных платежей, эффективно провести переговоры с арендодателем по указанному вопросу, а также разработать проект дополнительного соглашения к договору аренды.

Возврат к списку