Покупка приватизированной квартиры. Что проверить?

О том, что проверить при покупке приватизированной квартиры, рассказывает руководитель отдела судебной защиты ЗАО "Сибирское правовое агентство" - Татьяна Антонова.
Читайте каждую неделю авторские статьи от ведущих специалистов юридической отрасли, а также, подписывайтесь на нас в социальных сетях: Vkontakte, Facebook, Twitter, Instagram, Telegram. Оставляйте свои комментарии и вопросы, следите за новостями, а также участвуйте в конкурсах от ЗАО "Сибирское правовое агентство".

Покупка приватизированной квартиры. Что проверить?

Заключая договор купли-продажи квартиры с собственником, который приобрел указанную квартиру в результате бесплатной приватизации необходимо внимательно анализировать документы для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи.

Одним из таких рисков является нарушение прав несовершеннолетних при приватизации.

Указанная ситуация возможна, когда родители приватизировали квартиру, не включив в приватизацию в число собственников несовершеннолетнего ребенка либо отказались за ребенка от приватизации без согласия органа опеки и попечительства. В последующим, спустя десятки лет ребенок, став совершеннолетним обращается в суд с иском об оспаривании договора приватизации, а также всех последующих сделок по отчуждению квартиры и пытается восстановить свои права. Как исключить указанный риск?

Закон РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее – Закон РФ №1541-1) не предусматривал обязанности включения в договор несовершеннолетних детей до 11.08.1994г. и до этой даты включение несовершеннолетних в договор не считалось обязательным.

Однако в связи с массовыми нарушениями прав несовершеннолетних при приватизации квартир в 1993г. Верховный суд РФ разъяснил, что поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РФ имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение (пункт 7 постановления Пленума ВС РФ №8 от 24.08.1993г.).

В связи с чем 11.08.1994г. в Закон РФ №1541-1 внесены дополнения, защищающие права несовершеннолетних детей.

В части 2 статьи 7 Закона РФ №1541-1 было закреплено, что в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя, усыновителя, опекуна или попечителя несовершеннолетнего и с одобрения органов опеки и попечительства.

Таким образом, договор о приватизации жилого помещения, заключенный после 11.08.1994г.  может быть оспорен в судебном порядке в случае невключения в договор несовершеннолетних детей либо отсутствия согласия на отказ от приватизации органа опеки и попечительства.

При этом в случае признания судом недействительным договора приватизации квартиры по указанным основаниям, существует риск оспаривания всех последующих сделок с квартирой.

Рекомендуем до заключения договора по приобретению приватизированной квартиры проверить следующие обстоятельства:

табл.png

Срок исковой давности для оспаривания сделок по приватизации

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Срок исковой давности для указанной категории исков составляет 1 год и начинает течь со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признании сделки недействительной.

В процессе судебного разбирательства суды устанавливают обстоятельства о том, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своих прав.

Исходя из анализа судебной практики, позиция судов сводится к тому, что о нарушении своих прав истец должен был узнать с момента достижения совершеннолетия и именно с этого дня отсчитывают течение срока исковой давности для возможности оспаривания договора.

Предлагаем до заключения договора купли-продажи запросить у лиц, которые были несовершеннолетними на момент приватизации, предоставить нотариально заверенное заявление, подтверждающие что указанное лицо знает о факте состоявшейся приватизации с _________ г., что в процессе приватизации его права не были нарушены, он согласен с результатом приватизации и дальнейшей продажей квартиры.

Право бессрочного пользования

Обращаем внимание, что если на момент приватизации квартиры несовершеннолетний имел равное с нанимателем право пользования жилым помещением, в число собственников квартиры по договору передачи не включен, другим жилым помещением не обеспечен, зарегистрирован в жилом помещении, то право несовершеннолетнего лица пользоваться жилым помещением носит бессрочный характер. Следовательно, это право должно учитываться при переходе права собственности на помещение по соответствующему основанию к другому лицу.

Предлагаем до заключения договора купли-продажи предложить собственнику квартиры снять с регистрационного учета всех лиц, проживающих в квартире, в том числе несовершеннолетних детей и обеспечить в течение 7 дней регистрацию детей в другом месте, с предоставлением данных о такой прописке, чтобы убедиться, что дети не остались без жилья.

Полагаем, что если по Вашему запросу продавец без объяснения причин не предоставить запрошенные документы, то лучше отказаться от сделки.

 

Возврат к списку