Таким образом, продать или подарить земельный участок, а также совершить с ним иную подлежащую регистрации сделку (например: оформить наследство), можно будет только после внесения в ЕГРН сведений о местоположении его границ. Аналогичные ограничения вводятся и в отношении кадастрового учета и регистрации прав на здания, сооружения и объекты незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке без установленных границ.

На практике эти нововведения означают, что покупатель земельного участка, который зачастую уже передал продавцу задаток или всю сумму полностью, через несколько дней после подачи документов на переход права собственности, получает приостановление регистрации права собственности до момента уточнения границ 

Внесение информации о границах земельного участка в ЕГРН называется уточнением местоположения границ земельного участка или межеванием. И осуществляется органом регистрации прав (Росреестром) на основании заявления о проведении государственного кадастрового учета и межевого плана, который готовит специалист –  кадастровый инженер.

Вкратце процесс уточнения границ земельного участка или межевания выглядит следующим образом:

- кадастровым инженером производится обмер всего земельного участка с использованием специального геодезического оборудования;

- после проведения обмера участка изготавливается акт согласования границ, который необходимо подписать с собственниками соседних земельных участков;

- далее формируется межевой план, который и подается собственником земельного участка в орган регистрации прав.

После проведения необходимых учетных действий Росреестром, границы земельного участка вносятся в ЕГРН, площадь земельного участка становится уточненной. Проверить прошел ли земельный участок процедуру уточнения границ (внесение сведений о границах в ЕГРН) можно на Портале пространственных данных Национальная система пространственных данных  https://nspd.gov.ru (ранее – Публичная кадастровая карта).   

Процедура межевания – длительный процесс, сроки уточнения границ каждого конкретного участка индивидуальны и могут составлять от нескольких дней до нескольких месяцев. Рекомендуем заранее планировать проведение работ по межеванию и консультироваться с профессионалами в области кадастра и недвижимости, чтобы избежать проблем при совершении сделок с земельными участками.

Важно отметить, что изменения в законодательство, вступившие в силу с 1 марта 2025 года, направлены на повышение прозрачности и юридической определенности в сфере сделок с земельными участками, улучшение системы кадастрового учёта и, в первую очередь, на защиту прав собственников земельных участков. Обязательное проведение межевания помогает точно определить границы земельного участка, исключить возможные разногласия между соседями и обеспечивает правовую защиту владельца, что, в свою очередь, снизит количество споров и судебных разбирательств по земельным вопросам.

Перед покупкой земельного участка также важно провести проверку следующей информации и изучить ряд документов, чтобы в будущем избежать возможных проблем и недоразумений:

1. Изучить выписку из ЕГРН, содержащую информацию об основных характеристиках земельного участка, его границах, площади, категории земель, назначении и возможности использования, имеющихся обременениях.

2. Проверить прошел ли земельный участок процедуру уточнения границ (внесение сведений о границах в ЕГРН) на Портале пространственных данных https://nspd.gov.ru (ранее – Публичная кадастровая карта). Земельный участок с границами, внесенными в ЕГРН, отображается на карте, в графе с площадью участка указано – «площадь уточненная».

3. Изучить правоустанавливающие документы, на основании которых зарегистрировано право собственности продавца.

4. Запросить у собственника земельного участка выписку из ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) или ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).

ГПЗУ является одним из основных документов для получения разрешения на строительство. В ГПЗУ содержится вся подробная информация о возможностях использования земельного участка и строительства на нем: сведения о видах разрешенного использовании, предельных параметрах застройки (ограничения по высоте, этажности, площади и процент застройки участка), минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство, информация о возможности подключения к инженерным сетям и существующих ограничениях (сведения об охранных и других зонах с особыми условиями использования территории, публичных сервитутах), о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства и сетях инженерно-технического обеспечения (подземных и надземных коммуникациях) и иные данные.

5. Изучить правила землепользования и застройки, а также генеральный план населенного пункта, в районе приобретаемого земельного участка с целью определения возможных перспективных планов развития (изменения) интересующей территории.

6. С целью дополнительной проверки, а также, в случае отличия конфигурации фактически установленного ограждения от границ земельного участка по представленным продавцом документам, можно обратиться к кадастровому инженеру за выносом границ земельного участка на местность.         

Соблюдение этих шагов поможет избежать юридических проблем в будущем и обеспечит безопасность Ваших вложений. Обязательно консультируйтесь с юристом, кадастровым инженером или специалистом в области недвижимости перед совершением сделок с земельными участками.